아파트 매매 전 계약금 주택담보대출 세금 잔금 순서를 확인하는 부부

마음에 드는 아파트를 발견하면 가장 먼저 “다른 사람이 계약하기 전에 계약금부터 넣어야 하나?”라는 생각이 들 수 있습니다.

하지만 첫 집을 살 때는 집을 고르는 순서와 돈을 준비하는 순서를 따로 생각하면 위험할 수 있습니다. 매매가격뿐 아니라 실제 주택담보대출 한도, 취득세와 중개보수, 부모님 자금의 성격, 잔금일 대출 실행까지 계약 전에 확인해야 하기 때문입니다.

2026년 현재도 주택 위치와 가격, 주택보유 여부, 소득과 기존부채 등에 따라 대출규제가 달라집니다. 따라서 인터넷에서 본 LTV 숫자 하나만으로 대출금액을 확정해서는 안 됩니다.

제가 첫 집을 산다고 생각한다면 집부터 계약하지 않고 “내 돈이 실제로 얼마나 필요한가 → 주담대가 얼마나 가능한가 → 잔금날 돈이 정확히 들어오는가” 이 세 가지부터 확인하겠습니다.

📅 2026년 9월 기준 최신 금융·세법 정보 반영 | ⏱️ 읽는 시간 약 18분 | 👤 추천 대상: 생애 첫 집을 사는 분, 주택담보대출을 이용할 분, 부모님 도움을 받아 아파트를 매수하는 분

3줄 핵심 요약

  • 집을 살 때 필요한 돈은 매매가격 - 대출금으로 끝나지 않습니다. 취득세·중개보수·등기비용·이사·수리비와 비상자금까지 별도로 계산해야 합니다.
  • 계약금을 보내기 전 주택담보대출 가심사, 담보평가, 기존부채와 DSR, 잔금일 실제 실행 가능 여부를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
  • 부모님 돈을 이용한다면 증여인지 실제 차용인지 구분하고, 차용이라면 차용증뿐 아니라 이체·이자·원금 상환내역도 관리하는 것이 중요합니다.
 
목차

1. 집 살 때 무엇부터 확인해야 할까?

집을 알아보기 전에 전체 구매과정을 먼저 한 번 보는 것이 좋습니다.

단계 가장 먼저 확인할 것
집 찾기 전 보유현금·비상자금·기존부채
계약 전 주담대 가심사·담보평가·세금·부대비용
계약 계약금·중도금·잔금일·특약
대출심사 소득·DSR·신용상태·필요서류
잔금 전 대출 승인·실행일·부족자금
잔금일 대출 실행·잔금 지급·소유권 이전
취득 후 취득세·등기·상환계획·비상자금

제가 집을 산다면 마음에 드는 매물이 생긴 즉시 계약금을 보내기보다 먼저 금융기관에서 예상 대출가능성을 확인하겠습니다.

2. 집값 말고 실제 필요한 현금부터 계산하세요

집값에서 예상 대출금을 뺀 금액만 준비하면 된다고 생각하기 쉽지만 실제 주택구입에는 추가비용이 발생합니다.

구분 준비할 항목
매매대금 계약금·중도금·잔금
세금 취득세 및 관련 세금
거래비용 중개보수·등기 관련 비용
대출비용 인지·담보설정 등 상품별 비용 확인
입주비용 이사·수리·가전·가구
예비자금 생활비·예상하지 못한 지출

보유현금 - 세금 - 거래비용 - 입주비용 - 비상자금을 계산한 뒤 실제 매매대금으로 사용할 수 있는 돈을 보는 편이 안전합니다.

3. 계약금은 얼마가 필요하고 언제 보내야 할까?

주택매매에서 계약금 10%를 많이 사용하지만 법에서 반드시 10%로 정한 것은 아닙니다.

계약금의 규모와 지급방식은 당사자가 정할 수 있으며, 계약해제 문제는 민법과 실제 계약내용에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 가계약금을 먼저 보내는 경우에는 매매가격·본계약일·계약금 총액·잔금일·반환조건·대출 불가 시 처리 등을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

4. 중도금과 잔금은 어떻게 준비할까?

모든 계약에 중도금이 필수인 것은 아닙니다. 계약금에서 바로 잔금으로 가는 계약도 있고 중도금을 두는 계약도 있습니다.

계약금·중도금·잔금의 지급시기와 기존 근저당 말소, 임차인이 있는 경우 명도일정, 대출 특약을 계약서에 함께 확인해야 합니다.

5. 계약 전에 주택담보대출 가심사를 받아야 하는 이유

실제 주담대는 주택가격 하나로 결정되지 않습니다.

지역·규제여부·주택가격·소득·기존부채·DSR·담보평가·주택보유수·신용상태·상품조건 등이 함께 작용할 수 있습니다.

2026년 현행 관리기준에서도 규제지역과 비규제지역의 LTV, 금융업권별 DSR과 수도권·규제지역의 주택가격별 주담대 한도 등이 구분돼 있습니다.

따라서 가심사 → 계약 → 본심사 순서로 접근하는 편이 안전합니다.

6. 매매가와 은행 담보평가액은 왜 다를까?

6억원에 거래되는 집이라고 해서 반드시 6억원 전체를 기준으로 LTV만 곱해 대출이 결정되는 것은 아닙니다.

금융기관의 담보평가와 차주의 소득·기존부채에 따른 상환능력이 함께 적용될 수 있습니다.

매매가와 은행이 인정하는 담보가치, 실제 대출한도는 서로 다른 숫자가 될 수 있습니다.

7. 카드론·마이너스통장이 주담대에 미치는 영향

DSR은 전체 대출의 원리금 상환부담을 소득과 함께 보는 제도입니다.

신용대출·카드론·자동차 할부·마이너스통장 등 기존부채는 주담대 심사에 영향을 줄 수 있습니다.

다만 부채를 무조건 모두 갚는 것보다 상환에 사용할 현금과 주담대 한도 변화까지 함께 계산하는 것이 좋습니다.

8. 최근 소득은 대출심사에서 어떻게 인정될까?

최근 연봉이 오른 직장인, 이직자, 사업자, 프리랜서, 연금소득자 등은 금융기관이 어떤 소득자료를 인정하는지 확인하는 것이 중요합니다.

내가 체감하는 현재소득과 대출심사에서 인정되는 소득이 반드시 같지는 않을 수 있습니다.

9. 은행·보험사·상호금융 대출을 비교할 때 볼 것

확인항목 확인 이유
예상 실행한도 잔금 충당 여부
금리 월 상환액·총이자
고정·변동 금리변동 위험
상환방식·만기 월 납입액 차이
우대조건 유지 가능 여부
중도상환수수료 조기상환·대환 비용
실행일 잔금일과 일치 여부

10. 부모님 지원과 차용은 어떻게 다를까?

부모님에게 자금을 받는 경우 먼저 증여인지 실제로 갚을 돈인지 구분해야 합니다.

재산취득자의 소득과 재산상태 등에 비해 자력으로 취득하기 어렵고 자금출처를 충분히 입증하지 못하면 일정 요건에서 증여로 추정될 수 있습니다.

11. 가족에게 돈을 빌릴 때 차용증만 있으면 될까?

차용증은 중요하지만 실제 금전대차 여부를 판단할 때 거래의 실질도 중요할 수 있습니다.

확인할 것 자료
차용금액·날짜 차용계약서
실제 돈의 이동 계좌이체 내역
이자 약정과 지급내역
상환기한 계약서
실제 상환 원금·이자 송금내역

핵심은 문서 이름보다 실제 자금흐름이 계약내용과 일치하는지입니다.

12. 집 살 때 자금출처는 어떻게 준비할까?

근로소득으로 모은 예금, 재산처분대금, 금융기관 대출, 부모님 증여 또는 차용 등 자금의 출처를 객관적으로 설명할 수 있도록 관련 자료를 보관하는 편이 좋습니다.

집을 산 뒤 자료를 찾기보다 자금이 움직일 때부터 계좌이체와 계약자료를 함께 정리하면 편합니다.

13. 취득세·중개보수·법무비용 등 부대비용 총정리

일반적인 주택 유상취득의 기본 취득세율은 주택가격 구간에 따라 달라지고, 주택 수와 감면 여부 등에 따라 다른 규정이 적용될 수 있습니다.

중개보수 역시 거래금액별 법정 상한이 있으며 실제 금액은 상한 범위에서 정해집니다.

이외에도 등기·법무사·대출 관련 비용·이사·수리비 등을 별도 예산으로 확보하는 것이 좋습니다.

14. 중도상환수수료를 확인해야 하는 이유

대출 후 금리가 더 낮은 상품으로 갈아타거나 목돈으로 일부 상환하거나 집을 일찍 매도할 계획이 있다면 중도상환수수료가 중요합니다.

2025년부터 중도상환수수료 산정제도가 개편됐으므로 실제 상품의 최신 공시 수수료와 적용기간을 확인합니다.

15. 대출 심사 중 새 할부·신용대출을 조심해야 하는 이유

가심사 이후 자동차 할부·신용대출·카드론 등 새로운 부채가 생기면 본심사 때 전체 채무부담이 달라질 수 있습니다.

가심사 금액은 실제 실행이 완료될 때까지 확정된 돈으로 생각하지 않는 편이 좋습니다.

16. 금리가 1~2%p 올라도 갚을 수 있을까?

은행이 빌려줄 수 있는 금액과 가계가 안정적으로 갚을 수 있는 금액은 다릅니다.

현재 예상금리뿐 아니라 금리가 1%p 또는 2%p 높아진 경우의 월 상환액도 계산해보고 생활비·보험료·교육비·저축과 함께 확인하는 방법이 좋습니다.

이 계산은 법정기준이 아니라 자신의 상환능력을 점검하는 개인 스트레스 테스트입니다.

17. 잔금일과 대출 실행일을 반드시 맞춰야 하는 이유

대출 가능 여부와 내 잔금일에 실제 실행되는지는 다른 문제입니다.

계약 전에 예상 실행금액, 본심사 신청시점, 필요한 서류, 실행 가능일, 기존 근저당 말소와 담보설정 절차 등을 금융기관과 확인하는 것이 좋습니다.

저라면 잔금일을 확정하기 전에 대출 담당자에게 예상 처리기간을 먼저 확인하겠습니다.

18. 계약 전 마지막 체크리스트

□ 집값 외 취득세·중개·등기·이사·수리비를 계산했다

□ 계약 후 사용할 비상자금을 남겼다

□ 기존 신용대출·카드론·할부·마이너스통장을 확인했다

□ 주택담보대출 가심사를 받았다

□ 은행의 담보평가 기준을 확인했다

□ 소득을 어떤 자료로 인정하는지 확인했다

□ 적용되는 LTV·DSR 조건을 확인했다

□ 부모자금이 있다면 증여와 차용을 구분했다

□ 가족차용이라면 이체·이자·상환내역을 준비했다

□ 계약금·중도금·잔금 날짜를 확인했다

□ 금리가 상승해도 월 상환이 가능한지 계산했다

□ 중도상환수수료를 확인했다

□ 잔금일에 대출이 실제 실행 가능한지 확인했다

19. 자주 묻는 질문

Q. 집 살 때 계약금은 보통 10%인가요?

A. 실무에서 10%를 많이 사용하지만 법에서 반드시 10%로 고정한 것은 아닙니다. 계약내용과 당사자 협의에 따라 달라질 수 있습니다.

Q. 계약금도 주택담보대출로 낼 수 있나요?

A. 주담대는 일반적으로 담보취득과 잔금 일정에 맞춰 실행되므로 계약금 단계에서는 별도의 현금계획이 필요한 경우가 많습니다.

Q. 집 계약 전에 대출을 알아봐야 하나요?

A. 가심사와 예상한도, 잔금일 실행 가능성을 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

Q. 집값에 LTV만 곱하면 대출금이 나오나요?

A. 아닙니다. 담보평가·DSR·소득·기존부채·지역과 주택가격별 규제 등이 함께 적용될 수 있습니다.

Q. 마이너스통장이 있으면 주담대가 줄어드나요?

A. 상품과 부채상태에 따라 영향을 받을 수 있으므로 자신의 대출에서 어떻게 반영되는지 금융기관에 확인하는 것이 좋습니다.

Q. 부모님께 돈을 빌려 집을 살 수 있나요?

A. 실제 차용은 가능하지만 세무상 차용으로 판단받으려면 계약뿐 아니라 실제 자금이동과 상환 등 거래의 실질이 중요할 수 있습니다.

Q. 차용증만 쓰면 증여가 아닌가요?

A. 자동으로 그렇게 판단되는 것은 아닙니다. 실제 대여·이자·상환내역 등 객관적인 자료가 중요할 수 있습니다.

Q. 취득세는 무조건 1%인가요?

A. 아닙니다. 주택가격과 주택 수, 취득조건 등에 따라 적용세율이 달라질 수 있습니다.

Q. 대출이 안 나오면 계약금을 돌려받을 수 있나요?

A. 자동 반환된다고 단정할 수 없습니다. 계약서 특약과 구체적인 상황에 따라 달라지므로 계약 전에 대출 관련 특약을 확인해야 합니다.

Q. 잔금날 대출은 바로 나오는 건가요?

A. 미리 심사·승인·담보설정 등에 필요한 절차가 준비돼 있어야 합니다. 잔금일과 실제 실행일을 사전에 맞춰야 합니다.

핵심 내용 정리

  • 첫 집을 살 때는 집값보다 먼저 실제 필요한 총현금을 계산합니다.
  • 세금·중개·등기·이사·수리비와 비상자금을 따로 남겨둡니다.
  • 계약금은 흔히 10%를 사용하지만 법으로 고정된 비율은 아닙니다.
  • 계약 전에 주담대 가심사와 잔금일 실행 가능성을 확인합니다.
  • 매매가격·은행 담보평가액·실제 대출한도는 서로 다를 수 있습니다.
  • 기존부채와 새로운 할부는 대출심사에 영향을 줄 수 있습니다.
  • 부모자금은 증여와 차용을 구분하고 실제 자금흐름을 관리합니다.
  • 취득세·중개보수·중도상환수수료는 최신 적용기준을 확인합니다.
  • 가장 마지막에는 잔금일에 대출이 실제 실행될 수 있는지 다시 확인합니다.

주의사항 및 안내

이 글은 2026년 9월 기준 주택매매 준비과정과 일반적인 금융·세금·계약 체크포인트를 설명하는 정보입니다.

대출한도·LTV·DSR·정책대출·금리·세금은 매수자의 조건과 지역, 신청 및 계약시점에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약 전 금융기관·금융위원회·한국주택금융공사·관할 지방자치단체 등의 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.

가족 간 증여·차용과 자금출처는 금액과 실제 거래내역에 따라 세무판단이 달라질 수 있습니다.

계약금 반환·계약해제·대출불가 특약은 실제 계약문구와 진행상황에 따라 법률판단이 달라질 수 있으므로 필요한 경우 법률·세무 전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.